樓市政策微調成2019年大趨勢，多地提“一城一策”方案
2018年延續了2017年的房地産從嚴調控基調，全年全國出台調控政策與細則多達400餘次。業内人士認為，如建立房地産調控長效機制、“房住不炒”、“租售并舉”等綱領性精神仍不會動搖，但也會适度放權給地方。
2018年末及最近地方“兩會”上，部分城市微調樓市調控内容，提出“一城一策”方案，可能代表着房地産“因城施策”階段的開啟。
按照既定安排，國家統計局将在21日對外發布2018年全國房地産開發和銷售情況報告。屆時，國内樓市整體局勢可能更加明朗，此前業界大多預期房地産銷售和投資會有所回落，地方政策微調或進一步推進。
此前國家統計局數據顯示，2018年1-11月份，全國商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比2018年1-10月份回落0.8個百分點。
中原地産首席分析師張大偉認為，從細分單月的數據來看，2018年的9、10、11月，全國房地産市場單月銷售面積已經出現連續三個月的同比下調。“2018年全年很可能出現商品房銷售金額刷新曆史紀錄，而成交面積持平的現象。
樓市銷售的放緩也影響到了土地市場。中原地産研究中心數據顯示：2018年一二線城市合計住宅土地流标高達382宗，是近六年來的最高紀錄。除一二線城市外，三四線城市土地流标數量也處于高位。2018年三四線城市流标住宅土地1203宗，疊加一二線城市的382宗，合計住宅土地流标達1585宗。
縱觀國内樓市近些年的表現，與政策變化相關度較大，房地産市場的整體持續降溫，推高了業界對政策調整的預期。
摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊此前預測，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。
國際房地産服務商——第一太平戴維斯近日發布2018年第四季度北京房地産市場研究報告認為，在宏觀經濟下行壓力加大的背景下，房地産相關政策微調的概率在增加。
第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部高級經理李想表示，2018年延續了2017年的房地産從嚴調控基調，以“房住不炒”為核心思想，全年全國出台調控政策與細則多達400餘次，可謂“調控之年”，内容涵蓋限購、貸款、棚改、公積金、保障性住房等多個維度。在2018年末，部分城市微調部分調控内容，可能代表着“因城施政”階段的開啟。
上月召開的全國住房和城鄉建設工作會議要求，2019年要以穩地價穩房價穩預期為目标，促進房地産市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，着力建立和完善房地産市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地産市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。
“中央定原則，地方定細則。”李想認為，中央層面的調控核心框架，如建立房地産調控長效機制、“房住不炒”、“租售并舉”等綱領性精神仍不會動搖，但也會适度放權給地方，強調“因城施政，分類指導、夯實城市政府主體責任”。
自2018年底至今，國内已經數個城市對樓市政策進行了微調。
2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此後，廣州調整“商住房”政策，原來隻能賣給企業的部分房屋也能賣給個人。青島高新區暫停搖号售房，有關搖号的規定從實施到取消隻有半年。
張大偉認為，廣州和菏澤等地政策調整，預示可能出現一輪房地産調控政策的微調。房地産市場出現漲幅明顯回落，一些城市的房地産調控政策也到了調整階段。未來大幅度寬松可能性不大，但各種微調将可能頻繁出現。
近期召開的各地兩會上透露出的信号顯示，在房地産調控問題上，“一城一策”有望在2019年成為各地施政的主要方向。
1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，河南省将繼續落實房地産市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯動和統籌協調，落實穩地價、穩房價、穩預期責任。
據介紹，2018年，河南省通過限購、限貸、限價、限售等措施，因城施策、因地制宜抓好調控，全省商品房銷售面積和價格過快上漲的趨勢總體得到了控制，房地産市場總體運行平穩。2018年1至11月，河南省房地産開發投資完成6226億元，同比下降1.4%，商品住宅庫存去化周期為9個月，基本處于合理區間，供求緊張矛盾得到有效緩解。
近日，福建省省長唐登傑向福建省十三屆人大二次會議作政府工作報告。報告說，健全促進房地産市場平穩健康發展長效機制，夯實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案，切實穩地價、穩房價、穩預期。
據新華社報道，浙江将加快建立房地産市場平穩健康發展長效機制，杭州、甯波兩市今年将研究制訂“一城一策”方案。
浙江省住房和城鄉建設廳廳長項永丹18日表示，按照“穩地價、穩房價、穩預期”要求，浙江省将切實落實城市政府主體責任，科學制定并嚴格執行長效機制和政策措施。2019年，杭州、甯波兩市将研究制訂“一城一策”方案，其他城市也将做好方案的制訂工作。
張大偉認為，2019年房地産調控逐漸出現了寬松與收緊并存。各地兩會傳遞的信号顯示，要求穩定房地産市場成為2019年各地政策主流。
“地方主導調控，在房地産市場平穩甚至下行的趨勢下，房地産政策最嚴格的時期已經過去，未來多個城市的微調政策将密集出現。”張大偉稱。
不過，他也認為，從過往調控曆史看，調控政策中的核心仍然是信貸政策，針對多套房的信貸政策是不是收緊，決定了樓市調控政策的力度，隻要信貸政策不出現明顯變動，其他政策調整對樓市整體影響較為有限。